新加坡国土面积716.1平方公里，人口539.9万人，人口密度高达每平方公里7540人。GDP为2957.5亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一，是继纽约、伦敦、香港之后第四大国际金融中心，被誉为“亚洲四小龙”之一。新加坡历年填海造地面积超过 150 平方公里，土地所有权分为国有和私有两种。其中，87%国土为国有，13%国土为私有。新加坡土地使用权根据使用年限分为99年、 999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。 新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP ）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。

本研究将试图对新加坡的土地管理方式方法及其特点进行总结和论述，以期为我国当前土地管理提供相关建议。

新加坡土地管理的主要特点

不同法定机构分别承担不同的土地管理职能

       新加坡的土地管理由隶属不同部门的多个法定机构共同执行。分别有土地管理局（SLA）、市区重建局（URA）、建屋发展局（HDB）、裕廊镇管理局（JTC）、陆路交通局（LTA）和公共事业局（PUB）。 这些法定机构须从土地管理局购买土地专门用于特定用途，然后通过招标、拍卖、租赁等方式向国内外各类企业出让土地使用权。

制定不同层次的土地利用规划并保持动态调整

       新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。其土地利用规划大致分为3个层次。分别为概念总蓝图，对应城 市的概念性规划，主要着眼于未来30～50年的长远发展；发展总蓝图，对应城市的总体规划；区划具体方案，对应城市的控制性详细规划。

拥有配套完善的多层次土地管理相关法律体系

       新加坡土地管理具有坚强的法治保障。有关法律的制定、实施和监管得到有效执行，违法成本非常高，全社会已形成依法管理土地的理念和氛围。新加坡土地管理的有关法律主要分为3个层面。分别为土地管理的有关专门法；土地管理法定机构的有关条例；土地管理有关部门颁布的规章。

实行土地的“二次出让”模式，促进土地合理有序流转

       新加坡土地管理局代表国家管理全部国土资源，重点对占国土面积85%以上的国有土地进行分类管理。“一次出让”是指土地管理局根据土地利用规划确定的不同用途土地，以象征性价格出让给不同法定机构。“二次出让”是指获得土地使用权的法定机构，代表政府向企业、社团和私人出让土地。

采用灵活多样方式提高土地集约利用效益

       一是 通过填海造地不断拓展土地资源增量；二是注重地上地下空间的多功能、立体化开发；三是 土地利用规划设立不限定土地用途的白色地块，提高土地利用的弹性空间，也为未来应对突发用地需求预留土地空间；四是优化绿化用地、交通用地的结构和效益。

启示及建议

综合考虑多种因素和方法，合理确定征地补偿标准

       新加坡《土地征用法》明确要求，征地补偿标准要综合考虑被征用土地的现有用途价格和预期规划用途价格，不考虑任何通过非法或有害健康的土地用途所实现的土地增值，另外，新加坡征用土地超过10年的，须得到80%利益相关者同意认可；少于10年的，须得到90%利益相关者同意，基本避免了“钉子户”的出现。

       我国的土地管理法修订正在就合理提高农民征地补偿标准进行论证。应积极借鉴新加坡土地征用中的具体做法，综合考虑被征用土地的原有用途和规划用途，采用科学规范的估值方法确定补偿标准，减少补偿金额的随意性。同时，设立由政府、开发商、村集体、第三方专业机构等多方代表组成的专门机构，受理土地征用有关的纠纷，保障农民的参与权、知情权和申诉权，化解由于补偿标准低、分配不合理等引发的群体性事件。

规范土地出让行为，降低地方政府土地财政依赖

      新加坡实行土地“二次出让”模式，建立了一套政府部门、法定机构和企业责权利对等分明的运行机制，确保不同类型土地严格按照土地利用规划进行开发利用。更为重要的是，新加坡土地出让金不能被政府部门和法定机构直接支配使用，必须作为政府储备资金交纳到国库，政府储备资金须经总理和总统两人共同签署方可使用。

       我国针对不同用途的土地实行不同的出让方式、期限和价格，但由于土地出让由地方各级政府土地管理部门具体操作，土地出让的程序、流程和真正价格差别较大，造成了城市间发展的严重不平衡以及恶性竞争的出现。因此有必要在加快将土地出让金全部纳入地方财政预算的基础上，探索逐步将土地出让金收归中央财政预算管理，专项用于调剂不同发展水平城市的土地出让，降低地方政府“卖地生财”的冲动。

建立差别化税费征收体系，严格控制土地用途和开发强度

       新加坡征收不同税率的房地产税，并通过征收高额开发费限制企业随意改变土地用途或提高开发强度的行为。

       我国目前总体上看，存在税率偏低、征管不严、使用不合理等问题，没有很好地发挥对土地开发利用的引导调控作用。可考虑借鉴新加坡土地差别化税费制度，特别是高额征收开发费的做法，加快建立完善我国差别化土地税费征管体系，限制土地出让后企业随意改变土地用途和提高开发强度。

拓展增量和优化结构并重，提高土地集约利用水平

       新加坡通过填海造地、提高建筑密度和容积率、开发多层地下空间等方式，不断拓展可利用土地增量来源，非常珍惜和重视增量土地的集约化利用。同时，在主要交通枢纽建设多功能高密度住宅区和服务区，大力推广楼顶绿化、墙壁绿化等不断增加绿化面积，土地规划中设立白色地块保持弹性供给和利用。这些优化土地利用结构的措施进一步提高了土地集约节约利用的水平。

       我国目前，一些地方土地利用方式比较粗放，建设用地供给紧张将制约我国城镇化推进和城市发展。可广泛借鉴新加坡提高土地集约利用水平的一系列做法，拓展土地增量资源和优化土地利用结构并重，特别要探索优化土地利用结构的先进模式，大幅度提高土地集约节约利用水平。

建立土地信息公开和动态调整体系，促进已开发土地产业升级和布局优化

       新加坡土地管理的一个显著特点是，保持信息公开和动态调整，土地用途、开发强度、售地计划、租赁金额、开发费等基本信息全部对外公开发布，国内外投资者可方便地查询获取相关资料，且除了土地利用规划保持相对稳定每5年进行调整外，售地计划、土地价格、土地租金、开发费等信息每6个月进行调整，及时反映国内外经济形势和土地供求变化趋势。

       我国土地管理在信息化水平、精细化水平和规范化水平等方面与新加坡存在明显差距。应进一步丰富完善土地相关基础信息，拓宽公开发布的范围和方式，提高公开发布的频率和效率等。