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集体建设用地土地使用权价值评估研究

作者：发表于：2018-01-26

关于集体建设用地土地使用权价值

评估的研究

范明强山东元鸿勘测规划设计有限公司，山东济南 250010

【摘要】集体建设用地是我国特有的用地形式，其独有性和特殊性决定了在市场运作上没有模式可寻，从而影响到集体建设用地的正常评估，出现了难以规范、多头政策、多家估价等局面，甚至造成土地估价的不合理性，集体资产的流失，进而制约了一些地区经济正常发展，形成了长期以来难以解决的问题。党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。为农村集体经营性建设用地入市和评估提供了法理依据。本研究拟通过调查分析集体建设用地土地使用权在当前社会主义市场经济体系建设中实现其财产权利的各种形式，以此显化集体建设用地土地使用权价值，规范集体建设用地使用权估价行为。通过深刻剖析集体建设用地土地使用权有关政策和研究成果，阐明集体建设用地土地使用权类型、权利状态、价格形成机制、价格实现和表现方式，提出集体建设用地土地使用权价格价值评估的技术路线、理论依据、价值界定、估价方法确定等相关成果。

关键词集体建设用地显化土地使用权价值估价方法技术路线同地同权同价

第一作者：范明强工程师（副总经理） sdyuanhong@126.com 15966684956

第1章背景及意义

1.1 背景

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价，出现难以规范的现象，造成估价结果的不合理性，制约了一些地区经济正常发展，这是亟待解决的问题。近年来集体建设用地流转已由自发、小规模出租房屋、场地等，逐步演变为有组织、有规模、形式多样的流转。

1.2意义

本研究着眼于集体建设用地流转过程中使用权的价值评估进行研究，该项研究有利于增加农民的集体收入，且有助于建立和完善农村社会保障体系；有利于保护集体建设用地的土地资产价值，防止资产流失；有利于促进农村集体建设用地的节约集约利用，减轻耕地保护的压力；有利于为土地流转提供服务，完善现有地价体系，理顺集体建设用地使用权融资渠道以及为新农村建设规划提供参考等。

第2章理论基础及国内现状

2.1理论基础

主要有土地产权理论、地租理论、区位理论、可持续发展理论四大体系。

2.2 国内现状

2.2.1集体建设用地相关含义

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》规定，从用途上，农民集体所有土地类型如图2-1所示。

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图2-1 农民集体所有土地类型

集体建设用地3 种类型，如图2-2所示。

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图2-2 集体建设用地土地类型

“集体建设用地流转”即“集体建设用地流转仅指原集体建设用地使用权人将土地使用权让渡给其他单位和个人使用。”如图2-3所示。

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图2-3 集体建设用地土地类型

2.2.2地价体系

近年来，随着城乡土地市场的培育，多个省份和城市出台了《农村集体建设用地流转管理办法》，对集体建设用地土地使用权价格评估提出了明确要求，并对集体建设用地地价体系构建进行了有益探索，初步形成了征地区片价、基准地价、最低保护价和标定地价为主导的地价体系。

2.2.3价格形成机制

土地收益价值主要体现在土地使用者利用土地的承载能力从事生产经营活动从而获得收益，政府定价也作为流转价格的参考之一；这两种价格形成机制各有利弊，反映了不同条件下的流转价格形成方式，具有明显的差异性和不成熟性。

2.2.4流转型式

主要有：农户间互换型、转包或转让型、委托流转型、租赁型、股份经营型、买断经营型

第3章宗地地价评估方法（现行）

3.1法定补偿扩充法

根据《土地管理法》的规定，目前农用土地的征用补偿价格只能是“法定补偿价格”，而不可能是市场价格。为此，只能沿着过去的思路，还原其土地的取得过程，即分为由农业用途或拆除旧区，将农用地或与之处于同一供需圈的集体建设用地价格全部补偿给农民，得到一条近似成本法的法定补偿扩充法，测算土地价格。

土地价格=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费

=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费

土地补偿费主要对土地被征后原农业用地土地收益的弥补，与农用土地质量价格即进行无限年期修正后的农用地基准地价基本一致。农用地基准地价的内涵是：在评估基准日，设施配套程度达到级别内平均水平，且在正常市场条件下的30年使用期的农用土地价格。所谓正常市场条件，是指农用土地在现时农业技术水平（灌溉技术、农业科技、管理技术）和利用状况下，永续作为农用土地时，从农业社会角度评定的农用土地地价。可见，农用地基准地价表示农用地质量价格，相当于土地补偿费。

安置补助费是对失地农民进行合理安置的费用，保障农民生活水平不降低，至少达到最低生活保障水平。现行的补偿制度其根本的问题就是把被征地仅作为农业生产用途的土地来计算集体土地征用的补偿，而没有考虑征地导致了集体土地所有权的灭失以及征用后失地农民生活保障。所以，对于集体土地的补偿应该包括两部分：一是集体土地所有权灭失补偿，二是征用后的农民最低生活保障补偿。实际上，农地不仅是农民生产、生活资料，更是集体土地所有者的合法财产。失去土地，即失去集体所有权，农民也失去了生活来源和保障。所以征地补偿应从失去集体土地所有权保障生活的农民着眼，而不应该仅仅针对土地本身。

青苗和附着物补偿费指因征地等原因导致被占用土地上各种地上、地下建筑物、构筑物的拆迁和农作物的砍伐等，国家应给予所有者的补偿。主要包括：青苗、电力线路、果树、防渗管道、地上建筑物（构筑物）、机井、一般林木和坟墓等。补偿标准应根据有关法律法规和各地实际情况科学制定，并及时修正。

3.2准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”，即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域，称为“准建设用地”。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。

集体土地征收价格=准建设用地综合基准地价-国家综合投资回收-转换成本税费-征地调节基金。综合基准地价，以基准地价为基准，按照商业、工业、住宅、辅助用地比例和商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和国家之间进行合理分配。这一合理分配机制是以集体土地权利的实现和土地投资的回收这两项要求为基础的。

一方面要承认其现实性，即承认农村集体经济单位拥有取得“准建设用地”部分级差地租I的权利。另一方面则要承认其原始性和外来性，即承认国家也拥有取得部分级差地租I的权利。集体土地所有者分享部分可称为“准建设用地”级差地租Ia。国家分享部分可称为“准建设用地”级差地租Ib，暂时由国家保管，用于征地调节基金，实现地租再分配。

土地投资回收指的是，农地所有者对农地投资所形成的土地资本要得到回收，其中与土地结合在一起不可分割的部分已经包含在农用地地租中，理论上已经回收。社会性的基本建设投资辐射到“准建设用地”上而形成的外部辐射性土地资本也要得到回收，归国家所有，这部分投资已经包含在“准建设用地”地租中，理论上已经回收，用于征地调节基金。将农地变为建设用地条件实现几通一平，形成土地固定资产的直接的、典型的大市政配套费用，由政府以综合投资收回。

因综合基准地价构成中，包含准建设用地向建设用地转换中的转换成本税费，在推算征购价格中应予扣除。

3.3城镇土地估价方法借鉴

集体建设用地使用权价值评估可参考城镇国有建设用地使用权价值评估方法，鉴于价值评估的理论研究基础的相似性，结合实际情况，可对国有建设用地价值评估的一般方法进行个别项目的差别取费等处理，对集体建设用地使用权价值进行评估。下面仅对扣除法作一下详细介绍：

（1）概念

扣除法是以估价期日同一供求范围内、同用途出让土地的交易价格扣减由集体建设用地征为国有建设用地所耗费的各项费用之和，由此得出集体建设用地使用权的价格的方法。

（2）原理

扣除法所遵循的原则主要是预期收益原则。从投资的角度来看，将集体建设用地经过征用、开发熟化变为国有建设用地，将土地的国有建设用地使用权进行出让获得收益。预测土地熟化完成后的价值，扣除土地在熟化过程中的补偿费用、开发费用、相关税费及合理利润后的原始土地价格。

（3）特点

扣除法的计算原理类似于国有建设用地使用权评估中所用的假设开发法，都是通过预测未来开发后的土地价值扣除开发过程中的各项税费以获得土地价格。

但是扣除法与假设开发法又不完全相同。假设开发法预测未来的开发收益中不仅包含了土地的收益，还包括地上房屋的收益，因此需要对收益中地上房屋的收益部分进行剥离；扣除法预测未来的开发收益均为土地的收益。两种方法分别反映了土地开发过程中的两个不同环节，扣除法截取了土地从集体建设用地转变为国有建设用地过程中的价值变化情况；假设开发法截取了土地从国有建设用地转变为投入使用、经营的房地产过程中土地的价值变化情况。

（4）公式

扣除法的公式为：V=A-R₃-B-C，V——土地价格；A——转为国有建设用地后的土地价格；R₃——土地增值收益；B——开发成本；C——开发利润。